Перечень документов, необходимых для продажи квартиры в Российской Федерации, — это установленный законодательством комплект правоустанавливающих, правоподтверждающих и технических документов, позволяющий осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимого имущества от продавца к покупателю в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) с соблюдением норм гражданского, семейного и налогового права.
Базовый пакет документов продавца
- Документ, удостоверяющий личность продавца (паспорт гражданина РФ; для иностранных граждан — нотариально удостоверенный перевод паспорта с отметкой о законном пребывании).
- Правоустанавливающий документ на квартиру (оригинал или нотариально заверенная копия): договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, договор передачи (приватизации), вступившее в законную силу решение суда, договор участия в долевом строительстве с актом приёма-передачи и документом о полной оплате.
- Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах, полученная не ранее чем за 30 календарных дней до даты сделки. Документ подтверждает актуальные сведения о собственнике, кадастровый номер, площадь, отсутствие арестов, запретов и иных обременений.
- Кадастровый паспорт и технический план (при несоответствии фактических характеристик квартиры данным ЕГРН). Если в помещении была выполнена перепланировка (в том числе без разрешения), продавец обязан предварительно узаконить изменения и внести обновлённый технический план в реестр.
- Справка о лицах, зарегистрированных по месту жительства (форма № 9) либо выписка из домовой книги. В 2026 году сведения могут запрашиваться в электронной форме через портал «Госуслуги», однако для предъявления покупателю и нотариусу рекомендуется сохранять бумажный оригинал.
Дополнительные документы в зависимости от правовой ситуации
| Ситуация | Обязательный документ | Примечание |
|---|---|---|
| Продавец состоит в браке, квартира приобретена в период брака | Нотариально удостоверенное согласие супруга(и) на продажу | Требуется, если режим совместной собственности не изменён брачным договором. Без согласия сделка может быть признана недействительной в течение срока исковой давности. |
| Квартира находится в общей долевой собственности нескольких лиц | Нотариально удостоверенный договор купли-продажи долей; уведомления о преимущественном праве покупки остальных сособственников с нотариальным заверением | С 1 января 2025 года отчуждение долей постороннему лицу возможно только через нотариальное удостоверение сделки. При продаже всех долей одновременно по одному договору удостоверение у нотариуса не обязательно. |
| Среди собственников или зарегистрированных лиц есть несовершеннолетние либо недееспособные | Предварительное разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение | Условия выдачи разрешения: предоставление несовершеннолетнему равноценной доли в приобретаемом жилье либо зачисление причитающихся средств на банковский счёт ребёнка. Без разрешения регистрация перехода права невозможна. |
| Квартира находится в залоге (ипотека) | Письменное согласие банка-залогодержателя на продажу; справка об остатке ссудной задолженности; закладная | Погашение кредита может производиться за счёт средств покупателя (аккредитив или счёт эскроу) с последующим снятием обременения. Покупатель вправе запросить согласие банка до сделки. |
| При приобретении квартиры использовался материнский (семейный) капитал | Нотариально удостоверенное обязательство о выделении долей детям и супругу в другом жилом помещении; справка из Социального фонда об отсутствии обременения (при погашении средств) | Если доли детям выделены не были, продажа возможна только с согласия органов опеки и выделения равноценных долей в новой квартире. |
| Продавец — индивидуальный предприниматель, и квартира используется в предпринимательской деятельности | Акт сверки по единому налоговому счёту (ЕНС); документы, подтверждающие уплату налогов в рамках УСН или ОСНО | Доход от продажи коммерческой недвижимости облагается в соответствии с применяемой системой налогообложения. Рекомендуется получить справку об отсутствии задолженности перед ФНС. |
| Квартира получена по программе реновации (г. Москва) или в порядке переселения из аварийного жилья | Договор мены с публично-правовым образованием (Департаментом городского имущества) и выписка из ЕГРН | Право собственности регистрируется на основании договора, после чего квартира может продаваться на общих основаниях с соблюдением минимального срока владения. |
Налоговые обязательства продавца и необходимая отчётность
- Если квартира находилась в собственности менее минимального срока владения (3 года — для единственного жилья, 5 лет — в остальных случаях), у продавца возникает обязанность уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) с суммы полученного дохода.
- С 1 января 2025 года применяется прогрессивная шкала НДФЛ: 13% с дохода до 2,4 млн рублей, 15% — от 2,4 млн до 5 млн, 18% — от 5 до 20 млн, 20% — от 20 до 50 млн, 22% — свыше 50 млн рублей в год. Доход от продажи недвижимости суммируется с другими облагаемыми доходами физического лица.
- Налогоплательщик вправе уменьшить налогооблагаемую базу на имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей либо на сумму документально подтверждённых расходов на приобретение данной квартиры (при наличии договора и платёжных документов).
- С 2026 года для сделок с недвижимостью, зарегистрированных в электронном виде, налоговые органы в автоматическом режиме исчисляют НДФЛ на основании данных Росреестра и кредитных организаций. Продавцу необходимо проверить предзаполненное уведомление в личном кабинете налогоплательщика и, при необходимости, заявить вычет. При расхождении сведений сохраняется обязанность представления уточнённой налоговой декларации по форме 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за отчётным.
Актуальные изменения в процедуре оформления на 2026 год
С 1 января 2026 года Росреестр завершил переход на приоритетное электронное взаимодействие. При обращении через нотариусов, аккредитованные банки и застройщиков заявление и скан-образы документов подаются исключительно в цифровом формате с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП) всех сторон сделки. Многофункциональные центры (МФЦ) сохраняют функцию приёма документов на бумажном носителе для граждан, не имеющих электронной подписи, однако срок регистрации в этом случае увеличивается до 7 рабочих дней против 1–3 рабочих дней при электронной подаче.
Одновременно расширен функционал личного кабинета налогоплательщика: сведения о каждой зарегистрированной сделке отражаются в разделе «Доходы» автоматически. Это позволило отменить обязательную подачу декларации 3-НДФЛ для типовых сделок с полным покрытием вычетами, оставив за продавцом лишь право на уточнение данных. Рекомендуется заблаговременно получить актуальную выписку ЕГРН и сверить кадастровую стоимость объекта, которая с 2026 года используется налоговыми органами для контроля занижения налоговой базы.
